西安全運會會帶動房價嗎（市場不好，為什么西安房價還在漲？保利天匯怎樣｜房哥問答303期）

　　

　　「西安房哥」是本地購房服務平臺，要選房先問房，要收房先驗房！

　　問答303期

　　

　　問：請問房哥，航天城的核心位置在哪兒，攬月閣？

　　答：不同于新區(qū)，航天的發(fā)展早，并沒有現在流行的軸線概念，以繁華程度看，那就是航天管委會周邊，最早的醫(yī)院，地鐵，公園，住宅小區(qū)，產業(yè)園都集中在周邊；

　　以管委會為圓心，周邊一公里內就是最早航天城的范圍，但目前已經沒有土地開發(fā)，攬月府附近是航天這兩年土拍集中的板塊，勝在低密度，周邊洋房居多，但其實這個位置已經是航天邊界了，地勢最高；

　　對于航天買房，不用糾結核心，整個區(qū)域本來就很小，在售的新房也很少，綠城的高層，招商的疊拼，看自己的購買能力，自住環(huán)境不錯，長遠也保值！

　　

　　問：去年上車融創(chuàng)，敢不敢提前還款？

　　答：這是兩件事沒有必然聯系，上車融創(chuàng)，目前最需要關心的就是小區(qū)施工進度是否正常，能否按時交房，去年融創(chuàng)的諸多小區(qū)在市場上還是非常火的，多次搖號，資金緊張已經是今年的事情了；

　　提前還款是和銀行的事兒，開發(fā)商是聯系銀行，合同是和開發(fā)商簽，但貸款和同事和銀行簽，首付利率，首付比例，還款年限等都是銀行確定；

　　如果手里有閑錢，同時不考慮再買房，可以提前還款，省不少利息，心里也舒服，兩種方式；

　　其一月供不變，減少貸款年限，其二月供減少，貸款年限不變，利息有不少差異，要不要提前還，看自己的長遠收入和資金需求。

　　

　　問：綠城新興玉園和中鐵建花語城哪個性價比高？

　　答：都是不錯的房子，但位置都很一般，花語城，當年的網紅盤，萬元出頭次次搖號，主打央企地鐵口，交房后確實蓋得不錯；

　　小區(qū)公區(qū)，景觀還是挺有檔次的，但穆將王周邊環(huán)境需要大量改造，算是周邊產品遠強于地段的小區(qū)；

　　新興玉園應該是綠城代建在西安蓋得最好的小區(qū)，主打大戶型，大平層，帶泳池，景觀優(yōu)秀，外立面辨識度也極高，但位置也是一般，南側高速，東側灞河，周邊以剛需小區(qū)為主，看得上的買不起，買得起的又糾結位置；

　　地段和配套的缺失，導致兩個小區(qū)交房都很優(yōu)秀，但二手房價格漲幅有限，小戶型看花語城，大戶型選新興玉園。

　　

　　問：雁翔路的金地翔悅天下，94平200萬如何？

　　答：其實在曲江一個挺不錯的地段，但二手房價格確實不高，門口八號線，南邊旺座曲江辦公，創(chuàng)意谷商業(yè)，背后網紅小區(qū)華潤九里，附近還有萬眾，融創(chuàng)的高端小區(qū)；

　　但小區(qū)非常一般，定位剛需，小區(qū)折舊挺快，外立面掉皮明顯，實際的小區(qū)熱度和品質，和周邊的海德堡，萬科翡翠國際，曲江龍邸比還有差距，一分錢一分貨，二手房價格也不高；

　　兩萬出頭算得上曲江二手房里的最低門檻了，更遠的曲江二期，二手房普遍成交已在23000+，所以性價比還可以，前提看完小區(qū)實景后再決定！

　　

　　問：金地中央公園還有兩棟樓快開，值不值得？

　　答：此前19000+的毛坯價格，賣的還挺好，勝在位置沾光，西灃路沿線，目前有的 新房就金地一個，周邊學校，商業(yè)，公園齊全，地鐵缺少，密度偏高，金地新房和周邊二手有稍微的倒掛，但并非網紅盤那種；

　　買在這里的多是高新工作，預算有限的剛需為主，距離高新近是最大的優(yōu)勢，雖然密度高，但價格適中，配套齊全，雖然是剛需社區(qū)，但施工進度很快，基本現房；

　　投資，改善達不到要求，自住換房，高新工作還是要仔細看一下的，短期內周邊也沒有更好的新房備選。

　　

　　問：城北學府名邸如何，70年產權的公寓？

　　答：世茂暴雷了以后，也不掛品牌名了，其實就是世茂那棟小面積的住宅，優(yōu)勢單價不高，可以落戶，有學區(qū)，住宅性質，均價14000+的毛坯；

　　今年的學區(qū)劃分里，在經開第二學校，雖然是新建，但周邊生源不錯，學校硬件挺好，對于周邊預算有限的上學需求，會有人去看，但是住宅性質同樣占據購房名額，占據首套房貸款利率，對再買二套還是有影響的；

　　最最主要的是，是世茂開發(fā)，璀璨傾城停工的事兒讓很多人是不敢碰的，現房還敢試試，期房讓人不太放心，明知暴雷，還要入坑！

　　

　　問：市場不好，為什么西安房價還在漲？

　　答：好壞其實是相對的，如果和過去五年的瘋狂搖號比，現在簡直冷到不行，但在地產整體下行的全國市場里，西安的銷量還是排在前面的，當下的市場進入冷靜期；

　　直接降價，相關利益方也不允許，同時直接降價，不一定會帶來購買力增加，反而會有更多人觀望，買房買的是稀缺，而非便宜；

　　對于開發(fā)商而言，地價和開發(fā)成本在這擺著，價格空間是透明的，地價不降，房價很難降，現在的西安，屬于典型的兩級分化，不是大家不買，而是在挑；

　　軟件新城開盤，奧體開盤，低價盤開盤還是有不少人，難賣的是本就偏僻的新區(qū)，價格還貴，主城區(qū)的新房是搖號轉平銷，還是賣的動的。

　　

　　問：保利天匯怎么樣，現有萬科潤園，想改善？

　　答：已有的信息不多，面積128-170平，高層社區(qū)，預計價格25000+左右，如果準確，那么在軟件新城性價比還是突出的，首先這個位置西安人還是認的，保利所在算得上軟新的核心，周邊圖書館，會議中心，公園，學校都有；

　　附近蘇寧，天地源已經賣完，目前有房的就是天谷的大戶型，軟新目前是斷貨的，即將上市的中鐵建，中海，保利里，保利的面積段對剛改比較友好；

　　同時，保利天悅在西安有很好的交付案例和二手房價格預期，又是在高新熱門區(qū)域，關注的的人不少，等待價格，地段不錯；

　　萬科潤園小區(qū)還行，周邊配套也齊全，但作為改善和上學，和高新比還有差距！

　　

　　問：港務區(qū)辦公樓都沒有完工，還是殼子？

　　答：十大央企總部都是有的，在全運會前，是要求外立面完工的，十大總部的13棟超高層和17棟百米高層將與西安奧體中心實現整體燈光聯控，全運會結束后，里面的后續(xù)工程繼續(xù)都在施工；

　　當然，很多也在賣公寓，港務區(qū)的現狀，突然來大量公司辦公也不現實，但對于開發(fā)商而言，要賣房回款，于是就有寫字樓拆分成小面積的案例，對外賣公寓，當然也并非全部樓層，還是有辦公的；

　　這種現象很多，即便是高新區(qū)，也有很多寫字樓空置，改成小面積賣公寓，大面積賣商業(yè)大平層的，并非公建外立面就一定是辦公用；

　　港務規(guī)劃很好，落地，招商，人氣都需要很長時間！

　　

　　問：搖上金泰觀瀾府，投資大于自住，能否上車？

　　答：假日花城的最后洋房地塊，很多人等了挺久，備案均價22935元/㎡，面積約176-317㎡，算的上純粹的改善自住，雖然臨路，但緊貼高新的位置，還是不錯的，況且還是洋房，在周邊很少見，瑕不掩瑜；

　　定位也是偏向于自住改善，周邊換房群體，作為投資首選門檻還是偏高，這個地方是雁塔也不是高新區(qū)，價格相比周邊優(yōu)勢不大，投資成本偏高，后期轉手時間需要考慮；

　　更大面積的頂底躍，都是超500萬的門檻，同樣預算內軟件新城也有的選，雖然是大平層，但地段，配套比這里強很多，現在投資，要么網紅盤搖號掙價差，要么長遠點核心區(qū)域買大盤；

　　周邊自住挺合適，不住既浪費又不合適！